Distrato imobiliário: juíza aplica o CDC e determina devolução de 90% dos valores pagos

Uma recente decisão da 2ª Vara Cível da Comarca de Aparecida de Goiânia (GO) reforça um ponto essencial nos contratos imobiliários: a alienação fiduciária só produz efeitos jurídicos após o devido registro em cartório. Na ausência desse requisito, o negócio jurídico deve ser analisado sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Com esse entendimento, a juíza Luana Cavalcante de Freitas declarou a rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel e condenou a incorporadora a restituir 90% dos valores pagos pela compradora, em parcela única, autorizando a retenção de apenas 10% do montante.

A controvérsia jurídica

O ponto central da controvérsia foi a definição do regime jurídico aplicável ao distrato. A incorporadora sustentou que o contrato continha pacto adjeto de alienação fiduciária, mecanismo pelo qual a propriedade do imóvel permanece com o credor até a quitação da dívida, nos termos da Lei nº 9.514/1997.

Segundo a empresa, a existência dessa cláusula afastaria a aplicação do CDC, impedindo a rescisão unilateral do contrato e a devolução direta dos valores pagos, uma vez que o procedimento legal adequado seria a consolidação da propriedade e eventual leilão do imóvel.

Ausência de registro afasta a Lei da Alienação Fiduciária

A juíza, no entanto, afastou essa tese. Embora a incorporadora tenha apresentado o contrato, não comprovou o registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel, requisito indispensável para a constituição válida da garantia.

Com base nesse fato, a magistrada aplicou o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.095, segundo o qual a resolução do contrato nos moldes da Lei nº 9.514/1997 exige o prévio registro da garantia. Na ausência desse registro, prevalece a legislação consumerista.

Nas palavras da julgadora:

“A ausência de registro da garantia afasta a aplicação do procedimento específico de rescisão previsto na Lei nº 9.514/1997.”

Além disso, foi aplicada a Súmula 543 do STJ, que assegura ao consumidor a restituição imediata das parcelas pagas nos casos de resolução contratual.

Percentual de retenção: apenas 10%

Embora a rescisão tenha ocorrido por iniciativa da compradora, a sentença destacou que o contrato não previa cláusula penal específica para essa hipótese. Por essa razão, não seria possível presumir multa em desfavor do consumidor.

A incorporadora pleiteava a retenção de 25% dos valores pagos, mas a juíza fixou o percentual em 10%, entendendo-o suficiente para cobrir despesas administrativas e operacionais. O percentual adotado está alinhado à jurisprudência do STJ, que admite retenção entre 10% e 25% quando não há previsão contratual expressa.

Correção monetária, juros e pedidos rejeitados

A decisão determinou que os valores a serem restituídos sejam corrigidos monetariamente pelo IPCA, a contar de cada desembolso efetuado pela compradora. Já os juros de mora incidirão apenas a partir do trânsito em julgado, conforme o entendimento consolidado no Tema 1.002 do STJ, uma vez que a rescisão ocorreu por iniciativa da adquirente.

Dois pedidos da consumidora foram indeferidos:

• Devolução da comissão de corretagem: rejeitada com fundamento no Tema 938 do STJ, já que o contrato informava de forma clara o preço total do imóvel, com destaque para o valor da corretagem.

• Indenização por danos morais: afastada sob o argumento de que a situação configurou mero dissabor, especialmente porque a própria autora deu causa ao distrato.

Conclusão

A decisão reforça a importância do registro da alienação fiduciária como requisito essencial para a aplicação da Lei nº 9.514/1997. Sem ele, prevalece o regime do Código de Defesa do Consumidor, com impacto direto na forma de rescisão do contrato e no percentual de valores a serem restituídos.

Para consumidores e incorporadoras, o caso serve de alerta quanto à regularidade formal dos contratos imobiliários e aos riscos jurídicos envolvidos na ausência de registro da garantia fiduciária.